La Lorraine recèle deux pôles urbains majeurs : Nancy et Metz. Chacune a son charme, son histoire et son dynamisme économique. Pour les investisseurs immobiliers, le choix entre ces deux villes peut sembler ardu. Quels sont les atouts de l’une et de l’autre ? Qu’en est-il du marché locatif ? Quels quartiers se distinguent par leur rentabilité ? Voici un tour d’horizon détaillé pour mieux cerner les opportunités qu’offrent Nancy et Metz.
1. Présentation générale : contexte économique et culturel
Nancy, cité des ducs
Nancy se caractérise par son riche patrimoine, marqué par le style Art nouveau et sa célèbre Place Stanislas classée à l’UNESCO. En tant que grand pôle universitaire, elle accueille plusieurs dizaines de milliers d’étudiants chaque année. Son économie s’articule autour des services, de la santé (CHRU de Nancy), de l’enseignement supérieur et de projets culturels variés.
“Malgré sa taille modeste, Nancy s’impose comme l’une des villes phares de la région Grand Est, attirant cadres et jeunes diplômés en quête d’un cadre de vie à échelle humaine.”
Metz, capitale de la Moselle
Située à moins d’une heure du Luxembourg, Metz profite d’une position géographique stratégique. Son centre-ville historique, son cathédrale Saint-Étienne, ainsi que ses nombreux espaces verts (parcs, promenades) en font un lieu de vie apprécié. Sur le plan économique, Metz mise depuis plusieurs années sur l’innovation numérique et la proximité transfrontalière, attirant des travailleurs frontaliers.
1.1. Dynamisme économique et attractivité
Nancy jouit d’une économie relativement diversifiée : formation et recherche (campus universitaires, écoles d’ingénieurs), tertiaire, fonctions administratives (préfecture de Meurthe-et-Moselle). De grands projets urbains (Nancy Grand Cœur, quartier Artem) redéfinissent certains quartiers et stimulent le marché immobilier.
Metz voit son attrait renforcé par la présence d’institutions européennes à proximité (Luxembourg, Sarrebruck) et par le flux de travailleurs frontaliers. Les zones commerciales (Metz Technopôle, Muse) et le secteur tourisme-culture (Centre Pompidou-Metz) soutiennent aussi la demande locative, surtout pour les petits appartements et les logements proches des transports.
2. L’état du marché immobilier dans les deux villes
Prix moyens au m²
• À Nancy, le prix médian oscille souvent entre 2 000 et 2 800 €/m² selon les quartiers, avec un pic dans le centre historique et autour de la Place Stanislas.
• À Metz, on retrouve des valeurs proches, généralement comprises entre 1 900 et 2 700 €/m². Les secteurs touristiques (centre-ville, à proximité de la cathédrale) ou résidentiels (Queuleu, Sainte-Thérèse) peuvent grimper davantage.
“En matière de prix d’acquisition, Nancy et Metz présentent des fourchettes comparables, quoiqu’avec quelques disparités liées à l’offre et la demande spécifiques à chaque ville.”
Location étudiante et rentabilité
• Nancy : Sa forte population universitaire (plusieurs campus) garantit un flux continu d’étudiants cherchant des studios, T2 ou colocations. Les investisseurs ciblent souvent des appartements anciens à rénover, situés près de lignes de tram ou de bus.
• Metz : Également une ville étudiante (Université de Lorraine), elle dispose d’écoles et de pôles d’enseignement supérieur (Arts et design, Droit, etc.). La demande locative étudiante y est soutenue, notamment dans les quartiers adjacents au centre-ville et aux grandes facultés.
2.1. Offre locative et tensions sur le marché
Nancy présente un marché locatif assez concurrentiel, surtout dans le centre et les quartiers proches des facs (Faculté de Lettres, Campus Artem). La vacance locative y est en général faible, mais la concurrence entre propriétaires peut maintenir les loyers à un niveau raisonnable. Les studios et T2 partent rapidement s’ils sont bien situés et correctement entretenus.
Metz ressent l’influence du Luxembourg pour certaines typologies de biens. Des frontaliers, disposant d’un revenu plus élevé, louent ou achètent à Metz pour bénéficier d’un prix au m² plus abordable qu’au Grand-Duché. Ainsi, la tension locative se montre plus élevée dans certaines zones, augmentant potentiellement la rentabilité pour les investisseurs.
3. Les quartiers à fort potentiel pour l’investissement
3.1. Nancy : focus sur les secteurs phares
Centre-ville historique
Prestige oblige, autour de la Place Stanislas et du secteur piéton, les prix sont élevés. Les rentabilités brutes peuvent être moindres, mais la valeur patrimoniale est quasi assurée. Les locations saisonnières ou de standing y fonctionnent bien.
“Habiter ou investir à deux pas des rues commerçantes du centre nancéien, c’est miser sur la beauté architecturale et l’animation culturelle tout au long de l’année.”
Quartiers universitaires
Le quartier Artem, qui regroupe l’École des Mines, l’ICN Business School et l’École des Beaux-Arts, constitue un pôle de vie étudiant majeur. Les petits appartements, voire la colocation, y trouvent preneur facilement. De même, la proximité du Campus Lettres (Boufflers) ou des zones proches de la ligne 1 du tramway favorisent un bon taux d’occupation locative.
Périphérie immédiate
Les communes de Vandœuvre-lès-Nancy, Laxou, Maxéville ou Tomblaine proposent des maisons et appartements avec un bon rapport espace-prix. Les locataires y sont souvent des familles ou de jeunes actifs préférant un cadre plus calme tout en restant à quelques minutes du centre de Nancy.
3.2. Metz : choix stratégiques de quartiers
Hyper-centre et Colline Sainte-Croix
Le cœur historique de Metz, dominé par la cathédrale Saint-Étienne, regorge de ruelles piétonnes et de beaux immeubles anciens. Les prix peuvent y être conséquents, mais la demande locative reste dynamique. Certains investisseurs optent pour la location saisonnière (touristes visitant le centre médiéval, le Centre Pompidou, etc.).
Quartier de l’Amphithéâtre
Créé dans le cadre d’un grand projet urbain, il accueille notamment le centre commercial Muse et le Centre Pompidou-Metz. Ce secteur moderne attire de jeunes cadres, appréciant le confort du neuf, les bureaux environnants et la proximité de la gare SNCF. Les biens récents, bien isolés, y sont fortement demandés.
Autres zones intéressantes
• Queuleu, réputé résidentiel et calme, séduit par son cadre verdoyant.
• Le Sablon, proche du centre, propose des prix plus abordables et profite de multiples commodités (commerces, transports).
• Montigny-lès-Metz, un peu en retrait, attire les familles grâce à ses maisons individuelles et ses écoles de proximité.
4. Facteurs clés pour évaluer la rentabilité
1. Prix d’achat et frais annexes
Qu’il s’agisse de Nancy ou de Metz, l’investisseur devra bien budgétiser les travaux s’il compte acheter dans l’ancien, notamment pour répondre aux exigences énergétiques (DPE). Les frais de notaire oscillent entre 7 et 8 % pour l’ancien et autour de 2 à 3 % pour le neuf.
“Identifier un immeuble ancien à rafraîchir peut représenter une bonne affaire, à condition de maîtriser le coût de la rénovation et de connaître son potentiel locatif.”
2. Niveau des loyers
• À Nancy, les loyers varient selon la localisation. Un studio proche d’une faculté se loue autour de 400 à 500 € mensuels. Un T2 dans l’hyper-centre peut dépasser 600 ou 700 €.
• À Metz, le centre-ville et les quartiers proches de la gare affichent des loyers comparables. Les studios destinés aux frontaliers se négocient parfois à un tarif élevé, notamment s’ils sont récents et bien équipés.
4.1. Demande locative étudiante ou professionnelle ?
Étudiants
Les deux villes sont universitaires, mais Nancy dispose d’une population étudiante plus importante. Les petites surfaces ou la colocation y sont vivement recherchées, surtout près du tram ou des campus.
Professionnels
À Metz, la proximité du Luxembourg attire des frontaliers ou des cadres qui peuvent payer un loyer supérieur à la moyenne, notamment s’ils optent pour un appartement récent ou proche des axes routiers menant à la frontière.
Bon à savoir : Cette différence peut orienter le choix de l’investisseur : un bien à Nancy misera davantage sur les flux d’étudiants, tandis qu’à Metz, on peut cibler aussi bien les étudiants que les salariés frontaliers ou locaux.
4.2. Évolutions prévisibles à moyen terme
• Développement du tramway et des transports à Nancy : la reconfiguration du réseau pourrait donner de la valeur à certains quartiers excentrés, si ceux-ci sont désormais mieux desservis.
• Étalement urbain de Metz : certaines communes voisines, autrefois indépendantes, se rapprochent de plus en plus de la ville-centre. Les prix peuvent y grimper progressivement, offrant un potentiel de plus-value.
“Il est essentiel de surveiller les grands projets urbains, car ils influencent la valorisation des biens et la demande locative dans les prochaines années.”
5. Qualité de vie et perspectives de revente
5.1. Nancy, une ville à taille humaine
Ceux qui apprécient un cadre convivial et culturel se tournent vers Nancy. Les opportunités de loisirs (musées, théâtres, festivals) sont nombreuses, et la présence massive d’étudiants dynamise les rues. La Place Stanislas, la vieille ville et les quartiers Art nouveau constituent des atouts indéniables.
En termes de revente, la valorisation d’un bien en centre-ville se maintient grâce au cachet architectural. En revanche, un logement mal noté énergétiquement peut perdre de son attrait auprès de futurs acquéreurs. Il convient donc d’anticiper d’éventuels travaux d’isolation.
5.2. Metz, un ancrage européen
Les week-ends culturels (Centre Pompidou-Metz, événements artistiques) et la facilité d’accès au Luxembourg sont deux points forts. La population active frontalière, souvent en quête d’un appartement moderne, soutient la demande locative et l’achat-revente. Les espaces verts (plan d’eau, jardins) et la restauration du patrimoine (caserne des Petites Sœurs des Pauvres transformée, etc.) renforcent l’attrait de Metz aux yeux des citadins aimant le patrimoine.
Attention : Certains quartiers moins prisés demeurent abordables (par exemple, Borny ou Patrotte). Les investisseurs y voient parfois des occasions d’acheter à bas coût, à condition de bien évaluer la demande locative et le contexte social.
6. Comparaison globale : où investir ?
Critère “Prix d’acquisition”
Nancy et Metz restent sur une fourchette relativement proche, avec toutefois quelques écarts de prix selon les quartiers. Les deux sont plus abordables que d’autres grandes métropoles françaises (Strasbourg, Lyon, etc.).
“Sur le plan financier, Metz offre parfois un léger avantage pour des biens ciblés, car la demande des frontaliers peut contribuer à une rentabilité plus élevée. Mais Nancy n’est pas en reste avec son marché étudiant.”
Critère “Demande locative”
• Nancy : demande étudiante importante, vacance locative faible pour les studios et T2
• Metz : public plus varié (étudiants, frontaliers, touristes), parfois des loyers un peu plus élevés autour du centre
Critère “Potentiel de plus-value”
Les deux villes connaissent une évolution régulière, tirée par leurs atouts respectifs : Nancy se démarque par sa vie culturelle et son pôle universitaire, Metz par sa dimension européenne (frontaliers, Luxembourg, Sarre). Les biens bien situés (proches des transports, du centre, de pôles d’activités) ont toutes les chances de prendre de la valeur au fil des ans.
6.1. Les stratégies d’investissement à envisager
• Location étudiante : studios ou T2 près des campus de Nancy, ou des facs messines (île du Saulcy, Technopôle). Rendement stable, rotation annuelle mais demande soutenue.
• Colocation : fonctionne bien à Nancy dans les quartiers comme la Rue Jeanne-d’Arc ou près d’Artem, tout comme à Metz près de l’université et de la gare.
• Location meublée longue durée : peut convenir aux jeunes actifs ou frontaliers à Metz, et aux professionnels de santé ou fonctionnaires à Nancy.
• Investissement patrimonial : biens anciens de charme au centre-ville, plus-value potentielle, mais ticket d’entrée plus élevé.
“Choisir la bonne stratégie dépend de la cible locative visée (étudiants, familles, frontaliers) et du type de bien (studio, T3, maison, neuf ou ancien).”
FAQ
- 1. Les prix sont-ils vraiment moins élevés à Metz qu’à Nancy ?
Tout dépend du quartier. Globalement, les deux villes présentent des moyennes proches. Cependant, Metz peut offrir des opportunités intéressantes dans certains secteurs en pleine mutation. Nancy, de son côté, est légèrement plus chère dans le centre historique en raison de son patrimoine architectural très prisé. - 2. Faut-il miser sur l’ancien ou le neuf ?
Les deux formules se valent selon le projet : l’ancien peut se trouver à un prix au m² plus bas, à condition d’envisager des rénovations (dont l’isolation énergétique). Le neuf garantit un confort moderne et des frais de notaire réduits, mais l’offre reste parfois plus limitée et les prix plus élevés. - 3. Où trouver des studios rentables pour un public étudiant ?
À Nancy : autour de la ligne 1 du tram (Faculté de Lettres, Campus Artem), secteur Boudonville, Mon Désert. À Metz : île du Saulcy, quartier Pontiffroy, Sainte-Thérèse, ou encore proche du Technopôle pour les écoles d’ingénieurs. - 4. Est-il facile de revendre un bien dans ces deux villes ?
Si le bien est bien localisé, entretenu et conforme aux normes énergétiques, la revente se fait généralement sans difficulté. Les secteurs centraux et bien desservis demeurent un atout en cas de mise sur le marché. - 5. Les frontaliers privilégient-ils vraiment Metz ?
Oui, surtout ceux qui travaillent au Luxembourg. Metz est plus proche des autoroutes A31 vers le nord. Certains logent également en périphérie de Metz, où l’offre de maisons est abondante et les prix restent corrects. - 6. Les investissements en colocation sont-ils rentables ?
Plutôt oui, dans les deux villes. Nancy attire de nombreux étudiants cherchant à partager un appartement spacieux. À Metz, on observe aussi une demande pour la colocation, notamment de jeunes actifs ou d’étudiants. Les loyers cumulés par chambre peuvent augmenter la rentabilité brute. - 7. Y a-t-il des quartiers à éviter pour un premier achat ?
Il n’existe pas de zones absolument “à éviter”, mais certains secteurs peuvent avoir une réputation plus compliquée ou un niveau de revenu locatif moins stable. Il est essentiel de visiter le quartier, se renseigner sur la sécurité, la dynamique des commerces et l’accessibilité. - 8. Comment se renseigner sur les grands projets urbains à venir ?
Les sites officiels des municipalités de Nancy et de Metz, les conférences de presse locales, ou encore les médias régionaux publient régulièrement des informations sur les plans d’urbanisme, les modifications de transport ou l’aménagement de nouveaux quartiers. - 9. Les locations saisonnières sont-elles autorisées partout ?
La réglementation en matière de meublé touristique peut évoluer. À ce stade, Nancy et Metz ne sont pas soumises à un encadrement drastique comme certaines grandes métropoles, mais la mairie peut exiger des démarches. Il est prudent de vérifier les règles en vigueur avant de se lancer en Airbnb. - 10. Quelle est la rentabilité moyenne observée dans ces deux villes ?
Selon le type de bien et son emplacement, on peut tabler sur une rentabilité brute allant de 4 % à 7 %. Les biens étudiants (studios, T2) ou colocation peuvent grimper à 8 % dans certains cas, en contrepartie d’une gestion plus active. - 11. Y a-t-il des aides pour la rénovation énergétique ?
Des dispositifs nationaux (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt) existent. Les collectivités locales peuvent aussi proposer des subventions pour l’isolation ou la réhabilitation de logements anciens, notamment dans certains périmètres patrimoniaux. - 12. Comment trancher entre Nancy et Metz pour un premier investissement ?
Il convient d’évaluer sa cible locative (étudiants, familles, frontaliers), le budget initial, la sensibilité au patrimoine historique (Nancy ou Metz-centre), l’accès aux infrastructures (transports, commerces). Une visite sur place, un tour des quartiers et l’analyse des loyers pratiqués aideront à faire un choix éclairé.
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